房地产开发商开发无论是开发住宅还是纯商业综合体，商业部分或者销售、或者自持，均不同程度涉及各种税费，下面就商业部分几种模式需要缴纳哪几种税费进行分析：

第一类、房地产开发公司自行销售;

1.增值税

2.土地增值税(三分法或两分法，属于非普通住宅或其他，无法享受普通住宅增值率低于20%免税优惠政策)

3.城建税以增值税为计税基础，税率为7%(城市)

4.教育费附加以增值税为计税基础，税率为3%

5.地方教育费附加以增值税为计税基础，税率为2%

6.印花税：万分之五

7.企业所得税

第二类、房地产开发公司自持物业，自用自营的模式;

1.增值税：不交纳。

2.城市建设维护税：不交纳。

3.教育费附加税：不交纳。

4.地方教育费附加税：不交纳。

5.房产税：年应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%~30%)]×1.2%。

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

第三类、房地产开发公司自持商业，自行出租的模式;

1.增值税分三种情况：

一般纳税人

老项目：可选择简易5%法律依据：财税[2016]68号

新项目：一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据：财政部税务总局海关总署公告2019年第39号财税[2016]68号

小规模无限定简易计税5%法律依据：财税[2016]68号

2.城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%(城市)

3.教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%

4.地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%

5.房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12%(深圳只按从价计征)

6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

7.印花税：合同价款的千分之一缴纳。

8.企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。

第四类、房地产开发商业，交由商业运营公司管理的模式,分三种情况;

(一)委托商业运营公司出租，并向商业运营公司支付管理费的模式：

1.增值税分三种情况：

一般纳税人

老项目：可选择简易5%法律依据：财税[2016]68号

新项目：一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据：财政部税务总局海关总署公告2019年第39号财税[2016]68号

小规模无限定简易计税5%法律依据：财税[2016]68号

2.城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%(城市)

3.教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%

4.地方教育附加税：以增值税为计税基础，税率为2%

5.房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12%(深圳只按从价计征)

6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

7.印花税：合同价款的千分之一缴纳。

8.企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。

(二)委托商业运营公司出租，并向商业运营公司支付管理费的模式：

1.开发公司涉税如下：

(1)增值税分三种情况：

一般纳税人

老项目：可选择简易5%法律依据：财税[2016]68号

新项目：一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据：财政部税务总局海关总署公告2019年第39号财税[2016]68号

小规模无限定简易计税5%法律依据：财税[2016]68号

(2)城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%(城市)

(3)教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%

(4)地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%

(5)房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12%(深圳只按从价计征)

(6)土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

(7)印花税：合同价款的千分之一缴纳。

(8)企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。

2.商业运营公司涉税：

商业运营公司代开发公司出租物业(以商业为例)，向开发公司开具发票并收取中介服务费，按商务辅助服务--经纪代理服务纳税。商业运营公司如为一般纳税人税率为6%，如为小规模纳税人征收率为3%。

(三)出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式：

1.开发公司涉税如下：

(1)增值税分三种情况：

一般纳税人

老项目：可选择简易5%法律依据：财税[2016]68号

新项目：一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据：财政部税务总局海关总署公告2019年第39号财税[2016]68号

小规模无限定简易计税5%法律依据：财税[2016]68号

(2)城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%(城市)

(3)教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%

(4)地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%

(5)房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12%。

(6)土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

(7)印花税：合同价款的千分之一缴纳。

(8)企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。

2.商业运营公司再出租涉税：

(1)增值税分三种情况：

一般纳税人

老项目：可选择简易5%法律依据：财税[2016]68号

新项目：一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据：财政部税务总局海关总署公告2019年第39号财税[2016]68号

小规模无限定简易计税5%法律依据：财税[2016]68号

(2)城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%(城市)

(3)教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%

(4)地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%

(5)土地使用税：

应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

(6)印花税：合同价款的千分之一缴纳。

(7)企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。

此模式比房地产公司直接对外出租，就房产税而言有所降低;但就增值税而言，一般纳税人的商业运营公司租入房地产企业自持物业(商业)的租赁时点，应注意把握在2016年4月30日前，再出租才可能选择简易计税方法按5%交纳增值税;否则按一般计税方法9%交纳增值税。

房地产出租自持物业是以新老项目为标准，选择增值税计税方法的;商业运营运租入资产再出租，则以租入的时间为标准，选择增值税计税方法的。

(四)将自持商业，投资给商业运营公司(以房地产全资子公司为例)，由商业运营公司经营的模式：

1.开发公司涉税如下：

(1)增值税分三种情况：

老项目：可选择简易5%法律依据：财税[2016]68号

新项目：一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据：财政部税务总局海关总署公告2019年第39号财税[2016]68号

小规模无限定简易计税5%法律依据：财税[2016]68号

(2)城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%(城市)

(3)教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%

(4)地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%

(5)印花税：合同价款的万分之五缴纳。

(6)土地增值税：以对应增值率计算交纳。

(7)企业所得税：如符合《国家税务总局关于资产(股权)划转企业所得税征管问题的公告》2015年第40号公告的条件，可免企业所得税，需向税务机关报批。

2.商业运营公司涉税：

(1)接受投入环节

①商业运营公司需按万分之五交印花税。商业运营公司如能符合《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》财税〔2015〕37号的条件，可免交契税，需报税务部门审批。

②商业运营公司在5月1日后，从采用一般计税方法交纳增值税的房地产开发企业投入不动产，取得增值税专用发票，按11%税率分两年抵扣增值税;从采用简易计税方法交纳增值税的房地产开发企业购入不动产，取得增值税专用发票，按5%税率或征收率分两年抵扣增值税。(注意：财政部税务总局海关总署公告2019年第39号规定：纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。)

(2)接受投入后再出租环节

①增值税分三种情况：

老项目：可选择简易5%法律依据：财税[2016]68号

新项目：一般计税9%(2019年4月1日起)法律依据：财政部税务总局海关总署公告2019年第39号财税[2016]68号

小规模无限定简易计税5%法律依据：财税[2016]68号

②城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%(城市)

③教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%

④地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%

⑤土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

⑥印花税：合同价款的千分之一缴纳。

⑦房产税：年应纳房产税的税额=租金价值×12%。

⑧土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

⑨企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。

以上是房地产开发企业自持商业的主要运营模式，不同的模式纳税方式及所承担的税负不同，有的在某一环节减少某一种税负，综合税负未必降低，还要把房地产开发企业与商业运营公司统一起来，进行整体税负测算，进行分析比较，结合企业最想达到的目标，是节税为第一目标?还是现金流为第一目标?是考虑资产后续灵活处置为第一目标?没有绝对最完美的筹划方案，只有选择企业主要需求的筹划方案才是最合适的。

2008年10月之前的解答——